住宅ローン14年で完済! 持家2軒目も実現できた。<その4>

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おはようございます!今日も天気が良さそうです!

いよいよローン14年完済、持家2軒目実現シリーズも残り2回です。
今回は、金利に惑わされるな!常に一番低いを選択すれば返済も最短!
シリーズ2回目で紹介した内容に補足している内容です。
金利の話ですが、計算とかはありませんので気楽にお読みください。


1、持ち家目指すなら住宅ローンの借金は早くした方が良い!
2、10年完済という高い目標を持つ!低金利の今なら可能性アリ!
3、資産価値の高い場所を買うべし!時間のおまけもついてくる!
4、金利に惑わされるな!常に一番低いを選択すれば返済も最短!
5、FP意見は参考レベル!2軒目購入で将来の安心を掴む!


私が一軒目の家を購入をしたのが28歳です。
ローン借入額は5000万円 固定3年 金利2.1%
この条件から返済スタートし、繰上げ返済を繰り返して完済していきました。

さて、今回は住宅ローン金利の話です。
金利の種類には固定金利変動金利があります。
皆さんもご存知の通りです。

ところがこの2種類の金利に対し、
返済計画となると人によってアドバイスがいろいろと違います。
そのアドバイスに惑わされた知人が多いのも事実です。

そこで、私の返済方法となぜそのような選択したのかをご紹介します。

返済の考え方!

金利の選択のアドバイスはたくさんあり、
いくつか紹介すると。。。

・将来的に金利の上昇があるから固定金利にした方が良い。
・変動金利だけではなく固定金利を併用した方がリスク分散。
・固定金利の中でも短期よりは長期固定の方が将来が安心だ。

などなど、人によって見解はバラバラです。
そして、それらアドバイスは正しいものばかりです。
違うのはアドバイスされる方の立場や考える基準です。

余談ですが、
変動金利と固定金利がありますが、併用で借り入れされている方も多いと思います。
驚くことに、ローンを二つ契約に分けることで、
契約手数料を2件分取ったりしているケースもあるようです。
メリットがあればもちろん結構ですが本来は如何なものか?と思います。

本題に戻ります。

本来のアドバイスは、
返済される方の収支や生活スタイルなど状況を理解した上でなければできません。
ですから、これからご紹介する私の経験も参考にならない可能性はあります。

しかし、もしあなたがとにかく早く返済をしたいというのであれば
おすすめできる内容かもしれません。
私は早く返済することを目的にしてましたから。。。

ここで、私の理想である早く返済することを目的にした場合に
先ほどのアドバイスが全く当てはまらないことをご説明します。

例えば、固定金利の中でも短期よりは長期固定の方が将来が安心だの場合、

長期固定とは何年でしょうか?
もし、20年、25年と固定にした場合
おそらく1%以上は金利が高くなっていたでしょう。
そうなれば、利息の割合が多くなり、元金が減らない
すなわち短期間での返済はより難しくなります。

ちなみに、私の場合は最初の目標は10年で完済です。
わざわざ金利の高い20年固定する必要はないです。

重要なのは、返済する人の生活スタイルの把握です!

“もしも”に惑わされるな!

アドバイスされる方は極端な話をされる方が少ないように感じます。

たとえば、今後金利は上がる可能性があるので、10、15年固定金利を勧めます。
説明を聞くと思わず納得してしまう。

なぜか?
それは、間違ってはいないからです。

もしも金利が上がるならば、その前に低い金利でしかも長期固定の方が良いです。
そのとおりです。
ところがそれはもしもの場合です。
現在の金利が上がる保証はないのです。

実際に私もそのように勧められましたが
20年前の金利から上がるどころか、金利は下がる方向に。
借り入れ時よりも高い金利で返済したことは一度もありません。

だとすると、何を信用したらいいのか?

基準です。

実は基準が定まっていない人があまりに多いです。
ですから何となく返済するという感じになってしまいます。

まずは、自分の返済に対しての基準を決めることです。

とは言っても、みんな早く返済したいのは共通だと思います。

それではダメです。
何となく返済をするのと変わりません。

しっかりと何年で返済する!と年数を区切ることです。

だから、私は第2回で紹介した単純な計算で
どの程度の借り入れが何年間で返済可能なのか?
を計算してみました。まずご自身で計算することをお勧めします

月々の返済可能金額 × 12ヶ月 × ○年間 = 借入額目安

こんな感じでしょうか。

金利の話はどこに!?と言われそうですが
答えは、金利の種類、変動、固定は関係ありません。

注目は一番安い金利だけ!

変動金利、固定金利そして固定金利には○年固定などといくつもあります。
しかし、目的はとにかく最短で返す方法はどれか?を探すということです。

当たり前でしょ!と思うかもしれませんが。
実はそれがなかなできないのです。

周囲を見ても、早く返済したい!と言いながらも
ほとんどが10年固定や、変動と固定併用で固定10年にしています。
結局はもしもが影響しています。

少し、脱線しますが実際にあった話で
一番安い金利にはせずに0.1%というわずがな金利差だからという理由で
10年固定にした知人を紹介します。

仮の設定を5000万円借り入れ 35年 元利均等返済の場合
0.6%変動金利と0.7%10年固定 金利差0.1%とすると。。。


まず、月々の返済額で約2200円の差が出ます。
これは金利が0.1%違うだけで年間25,000円多く貯金できることになります。

さらに、月々の返済による元金返済分も約1900円程度多く返済できます。
もちろんこの元金は月々変化しますので常に同じ金額差が生まれるわけではありませんが
より多くの元金を返済し始めていることは間違いありません。

要するに、たかが0.1%と言いますが、月々の返済額は少ない上に元金返済は多い
ダブルで良いことがあるわけです。

にもかかわらず金利の安い方を選択しないのは
ローンの金額が大きすぎて少し気持ちが大きくなり、
お金に対してアバウトになっている可能性があります。たかが2000円と。。。

でも毎月2000円となれば、すこし高いランチを食べられます。
普段の生活における節約意識から考えるとかなり高額はずです。

ですから、金利の選択で迷うようなことは不要。
当たり前ですが一番安い金利で返し続けるのがいいですよね?

私の場合、1軒目は固定金利3年、2軒目は変動金利から返済スタート。
いずれも一番低かった金利です。

今後上がったらどうするの?とよく聞かれますが
私の20年近くの経験ではそれほど気にすることはありません。

まず、変動金利は半年ごとの見直しです。いきなり上がることはないです。
しかも、仮に上がったとしても金利が倍になるということは現実ないと思います。
そんなことになったら、返済できない人だらけになり、自己破産ばかりになります。

もし本当に、返済ができないくらい金利が上がったら簡単です。

家を売ってしまえばいいのです!

そう、以前に紹介した覚悟です。

実は、アドバイスされる方はほぼ全員がこの覚悟を話してはくれません。
いかにその家を持ち続けるか!を考えます。
ですから、少ない額の借り入れを勧めたり、返済額を少なく長期返済を計画したりします。
あとで何を言われるかわかりませんから。

しかし、結局は自己責任です。自分の問題です。

無責任だな!と言われるかもしれませんが、決して無責任ではありません。

そもそも銀行が融資をしてくれたということは、返済能力があると判断したからです。
それ以外の理由はありません。
全くの他人にお金を貸すわけですから。信用なんて関係ないです。

その返済できると判断した融資の返済ができなくなるということは
世の中の情勢が急激に変化した自分自身の怠慢が原因です。

それ以外はほとんどないと思います。
だからこそ、世の中の情勢が変化する前に早く返済することを考え行動すべきです。

35年などと長期を想定するからより不安になります。
当たり前です。そんな先は誰にもわかりません。

目標10年!

では、私がどのように返済してきたのか?をご紹介します。

まずは最初の5年が勝負になります。

ローン残高を約1/3減らします!

私のローン条件は、借入5000万円 固定3年 金利2.1%から始まります。

その当時は変動金利の方が高く、確か2.475%くらいだったと記憶してます。
金利の一番安いものを選ぶという法則は守っています。

この場合、3年後に自動的に変動金利に変わります。
そのタイミングで繰り上げ返済をしました。

今と違って昔は、固定金利期間中に繰り上げ返済をすると手数料が3万円以上かかりました。
もったいないので変動金利の時に繰り上げ返済しました。それでも数千円手数料かかります。
現在はほとんどの銀行が手数料がかからないので、
ある程度(100万円単位)たまったら繰り上げした方が良いかもしれません。

話を戻します。
3年後に再度固定金利2年 金利2.1%に設定しました。
ここでも一番安い金利を選択してます。
そして、月々の返済額を多くしています。

これも、完済を早めるポイントです。
初期の3年間での貯金額をみて、月々返済額を増やしても大丈夫であれば
銀行に相談してみても良いかと思います。

ただし注意点は、返済額を増やしても良いが、返済額を減らしてはいけない。ということです。
銀行との信頼関係は大事です。
よって、月々の返済額を減らすということは、生活が苦しい?と疑われます。
ですから、一度返済額を増やしたらその後、元に戻すなどはダメです。
計画性がないと判断しますのでできるだけ慎重に返済額変更は検討した方がいいです。

また、返済額は増やしても少し貯金はできるようにしないとダメです。
突然の出費にも対応できるためです。
そして2年後の変動金利に切り替わる際にも繰り上げします。

2年後(返済始めて5年後)に、さらに繰り上げ返済をして、

5年間の返済額は約1500万円

さらに続けて、再度2年固定、金利2.1%を行いました。
すると、返済して7年後(固定3年→固定2年→固定2年)どうなっていたかと言うと

ローン残高 約2500万円です。半分返済完了です。

計画通りに返済して7年間で半分まで返済は終わりました。
ここからの後半も同じようなペースで返済すれば7年以内には確実に返済終わります。
とにかく前半は頑張って返済に回すべきです。

ここで、早く返済できない人がよく話す言葉をご紹介します。

今まで賃貸に住んでいた方が家を購入してローン返済を始めると、

今までの家賃よりもローン返済の方が安いから生活が楽になった!

とよく聞きます。マンション購入の宣伝文句にも使われます。
「今の家賃よりも安い金額でマンションを持てます!」なんて。

この話は現在の低金利時代が要因ではありますが、
絶対にこの考えは捨てなければなりません。

現在住んでいる家はローン返済が終わるまで自分の家ではないのです!
借金を返済することが優先です。
ですから、生活を楽にしてはいけません。
それがわからない人は早い返済はできません。今まで何人も見ています。

7年目の借り換え!

本題に戻します
返済7年後の金利はどうなったかと言うと、
固定、変動、どのタイプも金利が今までよりも高い。
2.1%以上になってしまいました。
そう、金利の上昇です。

こうなると、月々の返済額が高くなる上に、繰上げ返済に投入できる額も少なくなります。
結果、完済時期が遅れます。どうしたか?

結論から申し上げると、取引銀行を変えました!

その頃、銀行の競争が激しくなり金利が安いところも出ており、
新たな取引内容は 借入額2300万円 変動金利 1.875%
いままでよりも安い金利です。

この話をすると、
いろいろ面倒でしょ!手数料とかかかるでしょ!と言われます。

もちろん、一時的にはかかりますし、少し費用負担が出たと思います。
しかし、今後の継続的に膨らむ利息や完済時期の遅れを考えたらイヤ。
その考えが勝っていました。面倒はそれほどでもないです。
銀行に行って相談すると、必要書類など教えてくれます。

さらによく言われるのが、
切り替えるのには金利に1%以上の差がないとメリットないでしょ!

この件も、私は細かい計算は嫌なので
目先に返済額が増える!すなわち返済が遅れる。その方が嫌です。

普通に考えても、金利が安い方が返済額も少なく、返済期間は短くなります。
要は、一時的出費の手数料などの諸費用がどの程度かかるかだけだと思います。

もちろん、ある程度は計算して決めましたけど。。。

ということで、銀行変更後は、ずっと安い金利の変動金利で返済を続けました。
その間、1回だけ金利変更がありました。

1.875% → 1.475% 
金利下がりました。

嬉しいですね。
その後の返済方法はある程度貯金が貯まったら繰り上げ返済。
という流れを繰り返して返済しました。

最後に注意点。。。

住宅ローン控除が残高1000万円を下回ると受けられないということ
繰り上げ返済をする場合に時期は気にした方がいいです。
年末には返済をせず住宅ローン控除を多く受ける。
そして、残高1000万円を下回ると控除が受けられないので
控除対象期間内であれば気にした方が良いです。

それと、ローン完済を一度に行うと手数料を取られることがありますので
返済1回分を残して最後の繰り上げ返済すると良いかもしれません。


とにかく、いつも最短距離で進めば、固定、変動など関係ない!
かなり極端な発言ですが私はそうしました。

それも、これまでご紹介した、早く返済する行動と、まさかの時の覚悟があれば大丈夫です。

ちなみに、私はファイナンシャルプランナーでもありません。
また、そのような方からアドバイスをいただいたこともありません。
だから、迷うこともなく実現できたのかもしれません。

もしもの時は、なんとかなるでしょ!
そんな気楽な感じです。

では、次回はシリーズ最終回になります。
総まとめがお伝えできればと思います!

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